A Construtora XYZ4, especializada em grandes projetos imobiliários, concluiu recentemente um luxuoso condomínio residencial em uma região até então pouco valorizada da capital do Estado. Pouco após a finalização do projeto, o governo municipal empreendeu uma significativa obra de infraestrutura na área — a construção de um novo parque, melhorias viárias e a instalação de iluminação pública moderna. Essas melhorias transformaram o bairro, aumentando a demanda por imóveis e, consequentemente, elevando o valor de mercado dos empreendimentos da Construtora. No contexto dessa valorização, a prefeitura notificou a Construtora XYZ4 sobre obrigação tributária junto ao Município, alegando que os empreendimentos da empresa se beneficiaram diretamente das obras públicas realizadas. Diante dessa situação, a construtora mobilizou sua equipe jurídica para analisar a legalidade e a pertinência da cobrança, investigando o fato gerador da contribuição de melhoria conforme a legislação vigente, para avaliar as possíveis contestações ou o reconhecimento da obrigação tributária. Considerando o cenário apresentado, qual seria o fato gerador justificável para a cobrança da contribuição de melhoria notificada à Construtora XYZ4?

I. A prestação de serviços públicos em geral que beneficiam indistintamente todos os imóveis da região.
II. O exercício regular do poder de polícia que resulta em maior segurança e, indiretamente, em valorização imobiliária.
III. A valorização imobiliária específica dos empreendimentos da construtora, que é diretamente decorrente das obras públicas realizadas.
IV. O fato de a construtora possuir propriedades imobiliárias na área beneficiada, independentemente da realização de obras públicas.